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VENDITA DI IMMOBILI PROVENIENTI DA DONAZIONE PDF Stampa E-mail

Nelle compravendite di immobili occorre porre particolare attenzione al c.d. atto di provenienza, ovvero all’atto mediante  il quale l’alienante è venuto in possesso dell’immobile.

Qualora, infatti, il venditore abbia ricevuto il bene per donazione, ed il donante sia ancora in vita, l’acquirente potrebbe essere esposto, dopo la morte del donante, al rischio di dover restituire l’immobile o l’equivalente in denaro, agli eredi legittimari del donatore, risultanti vittoriosi nell’esperimento dell’azione di riduzione della donazione.

Il codice civile ha predisposto un rigoroso meccanismo di tutela in favore degli eredi c.d. legittimari, ovvero coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità.

Qualora tramite una donazione si leda una quota a loro riservata, i legittimari possono agire con l’azione di riduzione, diretta a privare di effetti l’atto donativo e, qualora il bene sia stato successivamente alienato dal donatario, possono agire con l’azione di restituzione nei confronti del successivo acquirente del bene.

Prima del D.L. 14 marzo 2005 n. 35 convertito in Legge 14 maggio 2005 n. 80, l’art. 563 c.c. attribuiva ai legittimari, previa escussione dei beni del donatario, e previo vittorioso esperimento dell’azione di riduzione, il diritto di chiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile, senza limiti temporali.

L’acquirente pertanto si vedeva esposto a notevoli rischi: non avrebbe potuto, né può tuttora, chiedere ai legittimari la rinuncia preventiva all’esperimento dell’azione di restituzione, per il divieto di patti successori di cui all’art. 458 c.c., che stabilisce la nullità della rinuncia ai diritti che possano spettare su una successione non ancora aperta.

L’unico escamotage che si utilizzava era quello di risolvere la donazione, facendo tornare l’immobile nel patrimonio del donante e facendo figurare direttamente quest’ultimo quale alienante dell’immobile.

Ma anche tale rimedio poteva risultare pericoloso poiché i legittimari potevano intentare un’azione di simulazione, atta a dimostrare la fittizietà dell’operazione, diretta a pregiudicare i loro diritti sul patrimonio del donante.

Il legislatore è intervenuto nel 2005 introducendo due importanti novità: la prima, la fissazione di un termine di prescrizione dell’azione di restituzione, esperibile dai legittimari (vittoriosi nell’azione di riduzione) nei confronti dell’avente causa del donatario, termine fissato in venti anni, decorrenti dalla donazione; la seconda, la possibilità per il coniuge e per i parenti in linea retta di notificare al donante un atto di opposizione alla donazione, atto da trascrivere.

La notifica di tale atto produce l’effetto di sospendere il termine ventennale per la proposizione dell’azione di restituzione

Poiché il diritto di notificare l’atto di opposizione alla donazione è rinunciabile, un modo per tutelare i diritti dell’acquirente  di immobile proveniente da donazione, sarebbe quello di far rilasciare da tutti i legittimari del donante una dichiarazione di rinuncia ad opporsi alla donazione.

In tal modo, il rischio dell’acquirente sarebbe quanto meno ridotto nel tempo, atteso che, in mancanza di opposizione alla donazione, l’azione di restituzione ha prescrizione ventennale decorrente dalla donazione.

L’operazione potrebbe non risultare così semplice, poiché la compravendita si svolge tra il donatario e l’acquirente e si dovrà risalire ai legittimari del donante, i quali dovranno accettare di rinunciare ad opporsi alla donazione con un atto formale.

 
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