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OBBLIGHI DEL NUOVO ACQUIRENTE RIGUARDO ALLE SPESE CONDOMINIALI PDF Stampa E-mail

Rientra tra le attribuzioni dell’Amministratore del Condominio di procedere alla riscossione degli oneri dovuti dai condomini, sulla base delle deliberazioni di bilancio preventivo, anche nei confronti di chi, subentrato ad un altro precedente proprietario dell’appartamento, è tenuto al pagamento di detti oneri “relativi all’anno in corso e all’anno precedente” (art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile).

Diversi sono i casi che si possono verificare: le spese vengono deliberate ed i lavori iniziati prima della vendita definitiva oppure la deliberazione della spesa avviene prima dell’Atto Pubblico unitamente all’inizio dei lavori, ma l’effettiva esazione dei relativi importi avviene dopo la stipula dell’Atto Pubblico.

A questo punto occorre chiarire che il Codice allorché usa l’espressione “contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” intende, per anno in corso, quello di gestione o esercizio e non quello solare.

C’è anche da dire che la Giurisprudenza in argomento è scarsa e, in alcuni casi, contrastante.

Il Tribunale di Bergamo, sezione di Treviglio, ha affermato che, in caso di cessione di unità immobiliare, le spese vengano ripartite tra cedente e cessionario, avuto riguardo dell’utilità derivante dalle opere cui le spese si riferiscono e non con riferimento alla data di adozione della delibera assembleare che le ha autorizzate.La pronuncia sopra riportata non deve trarre in inganno, in quanto gli indirizzi al riguardo sono diversi e privi di una risposta univoca.

La Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 981 del 02/02/1998, ha, infatti, affermato che il venditore di un immobile compreso in un edificio condominiale resta tenuto a pagare gli oneri inerenti le spese straordinarie deliberate dall’Assemblea dei Condomini alla data in cui egli era ancora proprietario.

La stessa Corte, tuttavia, con una precedente pronuncia, n. 4393 del 17/05/1997, aveva affermato che l’obbligo del condomino, relativamente al pagamento degli oneri condominiali, discende dalla concreta attuazione dell’attività gestionale e non dalla delibera assembleare di autorizzazione.

Quindi, si deve ritenere che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio, derivi dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione e non già dalla preventiva approvazione della spesa e della sua ripartizione; sorge, quindi, per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata dall’Amministratore per il compimento di una determinata attività di gestione.

Tale indirizzo è stato confermato da due più recenti sentenze della Suprema Corte di Cassazione, n. 857 del 26/01/2000 e n. 1956 del 22/02/2000.

Da quanto sopra esposto e dal tenore del citato art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, emerge come il riferimento operato dal testo della norma ai “contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente” debba intendersi ai contributi erogati, alle spese effettuate e agli esborsi indipendentemente dalla data di adozione delle rispettive deliberazioni da parte dell’Assemblea dei Condomini.

Pare, quindi, non si debba attribuire rilievo alla data in cui la deliberazione è stata adottata dall’Assemblea dei Condomini, quanto più all’epoca in cui detta deliberazione avrà effettiva e pratica attuazione e realizzazione, anche per quanto attiene ai relativi pagamenti cui sono tenuti i condomini.

·         Art. 63 Delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, I'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene I'autorizzazione, può sospendere al condominio moroso I' utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
 
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